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行政院在5月13日推出新版房地合一課所得稅新制,但原有的舊制並未廢除,財政部長張盛和說,賣屋所得稅以後將成為雙軌制。102年以前所購入的舊屋,持有滿兩年出售仍按舊制以房屋評定現值課稅至於103年以後取得未滿2年105年買進的房屋,則須按新版以實價課房地合一所得稅。

防投機 日出條款回溯2年

然而,在新舊制交替下,奢侈稅也還未退場前,購屋未滿兩年想要出售者,今年賣屋的租稅風險最大。

原本財政部預期房價已處於下滑趨勢,不想在此時再踹房市一腳,以免房市突然崩跌硬著陸,因此先前推出的房地合一課稅採取輕稅版,希望房市可以軟著陸,未來看發展再來修法。

沒想到輕稅版房地合一稅(2年內出售稅率30%,超過2年出售稅率17%)推出後,外界大罵財政部對房市投機客放水,行政院承受各界壓力,新版房地合一稅將持有1年以下房屋出售稅率,一口氣拉高到45%持有1年以上到10年間出售的房屋,各按15%到35%稅率課稅;政府評估,稅率大幅調高後,新版可能收到的稅收也比舊版多1倍。

政院版房地合一新版除了把稅率調高外,還有「日出條款」,從105年起買的房子再賣出,須以新版高稅率課稅;但這個日出條款另外有一個伏筆,即規定如果納稅人的房子是在103年買進的,持有未滿2年並在105年內賣出,也要以高稅率的新版課稅。

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賣屋看屋齡 新舊稅負不同

財政部官員說,這項設計是為了防止投機客取巧,因為從105年起,奢侈稅就取消了,若規定新版只適用105年起買進的房子,則當房市投機客在104年12月買進,到105年1月再賣,則不僅不用課奢侈稅,也不必適用新版房地合一稅制,這樣就太便宜投機客了。

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此外,賦稅署長吳自心指出,納稅人所賣的如果是102年以前持有,且超過2年以上的房屋,則還是按舊制的房屋財產交易所得方式課稅,就是以房屋的公告現值一定比例課稅;但是,若舊屋屬於豪宅(雙北房價7000萬元以上,其餘地方房價4000萬元以上),還是要按房屋的實價(不含土地)課財產交易所得 稅,因此,新版房地合一所得稅與舊制的財產交易所得稅並存,這就是所謂的雙軌制。

資誠會計師事務所會計師郭宗銘指出,納稅人往後賣屋就要先分辨賣出的是舊屋(102年以前取得)或新屋(103年以後取得),兩者的稅負大不同。

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房地合一稅/網友最關心的十個問題

行政院推動房地合一稅,期望在立法院本會期內完成三讀。針對網路上流傳的房地合一實價課稅十個為什麼,財政部28日一一回應,以下為問答全文

一、既然實價課稅,就要一致,買賣土地明明有虧損,為什麼還要我去繳土地增值稅?

答:房地合一稅制改革,不變動土地增值稅,且按稅基相減的方式排除重複課稅,使土地增值稅不受影響。土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅,與房地合一按實價課徵所得稅不同。買賣土地如果有虧損,則免納所得稅。

二、我本來住台北,因為調到高雄工作,所以在當地買一間房子,後來公司裁員,我只好把高雄的房子賣掉,但是為什麼要被課到45%的重稅?

答:(一)非自願性出售,如果虧損並無所得,不課徵所得稅,與特銷稅不論盈虧均須課稅不同。

(二)換屋而出售自用住宅者,得享重購退稅之優惠(換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅)

(三)不重購且符合自住條件者,所得400萬元以內免稅,所得超過400萬元部分按10%優惠稅率課稅。

三、老爸花了2000萬買了一間房子,最近不幸往生。我繼承這間房子去賣,為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉,還要被課到45%的重稅?

答:出售繼承取得之房屋、土地,得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間,得以適用長期優惠稅率。至於被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者,繼承人如繼續作自用住宅使用,即可適用自用住宅之租稅優惠。

四、我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿土地去換房子,除了要繳契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為什麼不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?

答:(一)提供土地與建商合建分得房屋時,無所得稅問題。

(二)房屋出售時,如果土地係104年12月31日以前取得,該土地交易所得仍按舊制,免徵所得稅,房屋交易所得適用新制,且房屋持有期間以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。

(三)房屋出售時,如果土地係105年1月1日以後取得,房屋、土地交易所得適用新制,持有期間得以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。

五、為了擁有一間自己的房子,我跟我太太辛苦工作還房貸。最近因為家中急需要現金周轉,不得已要賣屋求現,為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉,政府不承認這些繳給銀行與政府的錢,還把這些支出當作獲利課稅,對我們小老百姓來說真不公平!

答:(一)計算出售房屋、土地交易所得時,於房地移轉登記前的相關稅費,均可列入成本費用減除,取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。

(二)現行自住房屋貸款利息已可於綜合所得稅列舉扣除。

(三)至房屋稅、地價稅性質上為使用房地之代價,屬生活費用之一部分,則不得自綜合所得總額中扣除。

六、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台 幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅,為什麼對台灣人 出售自用住宅只能有400萬元免稅額,且6年才能用一次?

答:(一)各國國情與房價均不同,對於自住房地優惠方式各有不同。

(二)有關自用住宅優惠,不能僅單看免稅額的多寡,須就整體不動產稅制考量,法國、德國、日本,甚至美國等國家,持有稅部分均較我國高出許多;而我國尚有重購退稅之優惠,自用住宅無論之前獲利多少,均可透過重購退稅將之前的資本利得全部退還,幾無課稅問題。

(三)無換屋單純出售自用住宅者,除所得400萬元以下免稅;超過400萬元部分,僅按10%優惠稅率課稅,已非常優惠。

(四)至400萬元以下免稅,係以房地交易金額2000萬元(2000萬以下交易件數約占總交易件數91.04%)計算,每年獲利率3%,自住房地倘持有6年後出售,總獲利率將近20%,使多數出售自用住宅之案件不受影響。

七、我家的土地被政府區段徵收,政府為了減少財務壓力,希望大家盡量領取抵價地,還告訴我們將來去賣抵價地時,土地增值稅可以打六折。可是為什麼還要我繳一筆全額的所得稅?

答:(一)被徵收土地,草案已明定免納所得稅。

(二)被徵收後領回抵價地未出售者,亦無課徵所得稅問題。

(三)至其領回抵價地後出售,其原持有被徵收土地之期間可併計,以適用長期優惠稅率,減輕其所得稅負。

八、因為景氣不好,我好不容易才把房子賣掉,但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情,要用國稅局認定的標準來課我的所得稅,為什麼可以這麼不相信我?

答:房地合一按時價課稅,倘個人確實以低於行情價格出售,自應核實認定,無按標準調整問題。

九、我因為要貸款,在100年5月把土地信託給銀行,到了105年8月,這筆土地塗銷信託回到我名下,再賣的時候為什麼要用新制課到所得稅?

答: (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論,納稅義務人出售該筆土地時,應以原始取得該筆土地之時點為準,計算持有期間。

(二)假設個人於100年5月把土地信託給銀行,105年8月塗銷信託後出售,取得時點在105年1月1日以前不適用新制,仍依舊制規定,土地免納所得稅。

十、都是一樣賣房子,公司賣都可明年5月繳,為什麼個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?

答: 房地合一課徵所得稅個人部分因採分離課稅,以比例稅率課徵,未合併個人綜合所得採累進稅率課徵,以簡政便民。

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