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投資房地產最基本知識：建蔽率與容積率

一、建蔽率

要投資房地產一定要知道什麼是建蔽率與容積率，而所謂的建蔽率就是建築垂直投影面積占基地面積之比率，比如說您的土地有100坪，而您土地上的建築垂直投影面積為60坪，則建蔽率就是60%。不同使用分區就有不同的「法定建蔽率」之規定，並不是您的建築物想要蓋多大就能蓋多大，例如台北市住三的法定建蔽率為45%，也就是說100坪的土地最大只能蓋45坪建築垂直投影面積，其他都要留設為法定空地。如果說我只要蓋40%之建蔽率可以不可以？當然可以，只要比法定建蔽率低都可以，只是建蔽率越低，您蓋的建築物樓層數就會越高。

二、容積率

我們現在來討論什麼是容積率？首先大家要先知道一棟建築物在地上層的總樓地板面積是由「計入容積樓地板面積」與「不計入容積樓地板面積」所組成。所謂的「計入容積之樓地板面積」就是政府對不同使用分區有不同的「法定容積率」之規定，例如以台北市住四使用分區而言，政府規定法定容積率為300%，其意思就是基地面積如果是100坪，您可以興建的「計入容積樓地板面積」就是100坪×300%＝300坪，說白話一點，就是此棟建築物各戶室內面積之總和（可登記為主建築物面積）最大只能有300坪；所謂的「不計入容積樓地板面積」就是陽台及一些公共設施空間，公共設施空間包括門廳、梯廳、電梯間、樓梯間、管理委員會使用空間及機電使用等空間，這些空間面積在建築技術規則裡也有規定一定比率興建使用量。

接著我們再與「法定建蔽率」一併說明，這樣大家就會更了解，假設在台北市有一塊基地面積為100坪，使用分區為住四，法定建蔽率50%，法定容積率為300%，又假設依據法令規定「不計入容積樓地板面積」最多可興建60坪（怎麼算出來的以後再討論），則我們就可以得到以下之答案：

（一）基地可興建「最大建築垂直投影面積」為100坪×50%＝50坪，其他50坪只能作為空地使用。

（二）基地可興建「各戶室內面積之總和」（法定容積）為100坪×300%＝300坪，即不管基地設計幾戶住宅，所有住宅關起門來之室內面積最大合計為300坪。

（三）建築物至少可興建之樓層數：總樓地板面積（包括計入容積樓地板面積與不計入容積樓地板面積）÷最大建築垂直投影面積＝（300坪＋60坪）÷50坪＝7.2層，也就是至少要興建8層樓（建築師不會設計只興建7.2層之建築物）容積才能夠用完。如果要興建8層樓建築物，我們可以返回算建蔽率是多少，（300坪＋60坪）÷8＝45坪，也就是說，基地面積為100坪，每層樓垂直投影面積為45坪，所以建蔽率為45坪÷100坪＝45%。

（四）有趣的問題來了，如果我們要將建築物興建高一點（假設要興建12層樓），又假設每層公共設施面積（電梯間、樓梯間及梯廰）為8坪，則12層樓之不計入容積樓地板面積共需12層樓×8坪＝96坪，而法令規定「不計入容積樓地板面積」最多只能興建60坪，那不夠的36坪（96坪－60坪）要從哪裡生出來呢？就是要犧牲法定容積了，即300坪－36坪＝264坪，換言之，所有住宅關起門來之室內面積最大合計也只能有264坪。由此點您就可得到一個結論，就是實際興建之建蔽率越小，建築物樓層數就必須越多，而被吃掉的室內面積也可能會越多，因為基地能創造出來的「餅」（樓地板面積）就是這麼大（開發強度是被法令所限制規定）。

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